农村房屋买卖的效力怎么认定

(一)《土地管理法》第六十二条第四款规定:“农村村民出售、出租房屋,申请宅基地的,不予批准。”由此可见,法律并不禁止农村房屋的买卖和租赁,但房屋是固定在土地上的,房屋的转让必然导致土地使用权的转让。即使按照“一户一居”的原则,如果受让方是农村村民,只要转让方和受让方除了该房屋所占用的宅基地以外没有其他宅基地,房屋买卖也不违反“一户一居”的原则,即视为有效。受让人是城镇居民的,虽然不能享有集体土地使用权,但宅基地可以作为国有土地征用。只要受让方缴纳国有土地使用权出让金,就可以享有国有土地使用权。在此前提下,不能认定房屋买卖无效。

(2)《土地管理法》规定,“农村集体所有的土地使用权不得转让、转让或者出租用于非农业用地建设”。虽然该条没有明确适用于农村地区的农业用地,但不难看出,该条旨在加强土地使用控制,并限制将农业用地转化为建设用地,以保持农业用地数量。宅基地本身就是建设用地,宅基地使用权主体的变更不会改变宅基地的性质,因此本文显然不能调整宅基地使用权的转让。

(3)禁止宅基地使用权转让的不合理性。买卖、赠与、继承等行为都是房屋所有人行使所有权的方式之一,也是导致房屋所有权转移的基本原因。中国法律明确规定保护私有财产所有权和继承权,区别对待买卖、赠与和继承是不合法的。在农村地区禁止出售房屋实际上侵犯了房屋所有人的所有权,影响了财产价值的充分发挥。

(4)合法租赁理论为农村房屋买卖的合法性奠定了理论基础。中国台湾地区《民法典》第425条规定:“当其他土地上的土地和房屋归一人所有,只有土地或房屋所有权转移给他人,或者土地和房屋同时或先后转移给不同的人时,土地受让人或房屋受让人与转让人或房屋受让人和土地受让人在房屋存续期间推定有租赁关系。”这一规定可以为我们解决农村房屋销售和宅基地使用权问题提供借鉴。在这种合法租赁权理论下,即使受让人是集体经济组织以外的人,虽然他不能享有集体经济组织的宅基地使用权,但他已经与集体经济组织建立了合法的租赁关系。

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