房屋修缮责任认定

“案例”
2009年7月15日,出卖人赵某(甲方)与买受人钱某(乙方)签字《房地产买卖合同》,同意甲乙双方于2009年7月25日前完成房屋交接手续,并于8月20日前办理房屋过户手续。另外,房子里还有一个房客李某。双方签订房地产买卖合同后,租赁期限仍在延长。租约于2009年10月30日到期,租金仍由甲方单独收取。
甲乙双方于2009年7月25日完成交接手续。交付当天,乙方在征得甲方和承租人同意后,重新布置了房屋内部的几条电线。后来,当房客正常使用房子时,其中一根电线短路起火,造成房子部分装修损坏。甲、乙、承租人就赔偿事宜进行了多次协商,但均以失败告终。乙方可以方便地向法院提起诉讼,要求甲方对该房屋进行修缮,理由是该房屋仍以甲方的名义使用,尚未转让给自己,且甲方仍收取租金。
“案例分析”
乙方认为甲方在房屋交付后仍收取租金。根据公平的原则,即权利和义务平等的原则,该房屋应由甲方修复。乙方还认为,该房屋虽已交付,但并未转让给甲方,该房屋在此期间所承担的风险应由甲方承担。第142条“标的物毁损、灭失的风险,除法律另有规定或双方另有约定外,应由出卖人在交付前承担,由买受人在交付后承担。”在这种情况下,没有法律规定或当事人另有约定的其他情形,房屋的风险将从双方完成交接手续时转移。
虽然该房屋有承租人,双方同意租金由甲方收取,直至租赁关系终止,但事故的直接原因是乙方对房屋内电线的重新布置。此时,交接手续已经完成,房屋毁损或灭失的风险由乙方承担,但乙方不得以该房屋此时未更名为其名称为由要求甲方对其预期物权的丧失进行补救,也不需要承担该房屋的风险,该房屋的租金由甲方收取
综上所述,该房屋的维修由乙方承担,在此情况下,甲乙双方同意在双方办理过户手续前提前交房。没有考虑到在产权不变的情况下,风险责任人会随着交接手续的完成而变化,在租赁关系仍然存在的情况下,会给自己带来很多隐患。
“专家建议”
在房地产销售中,大量房屋与第三方存在租赁关系,这使得买卖双方的权利和义务模糊不清,与房屋毁损、灭失相关的风险和责任难以界定。因此,我们建议在房地产销售过程中注意以下问题:
首先,买卖双方和承租人应在签订买卖房地产合同之前就处理租赁的方式达成一致。一般协议是,在交付前终止租赁或在交付日移交租赁是适当的。
第二,房屋交付手续应在买卖双方办理完产权转移手续后完成。此时,产权已经转移,那么风险转移就会更加合理,不必要的纠纷也就可以避免了。
最后,买卖双方在签订买卖合同时,应就租赁涉及的风险达成合理的协议,明确房屋交付后的风险责任。这种特殊情况:如果租金收入仍由卖方收取,我们建议双方同意房屋在租赁期内的风险由卖方承担。

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