如何合理的设定并适用定金罚则

案例:

2010年4月7日,龚某与赵某签订《北京市房屋买卖合同意向书》合同。该合同规定龚某将位于北京市海淀区的一处住宅区的房产以135万元的总转让价格出售给赵某。双方应于2010年4月15日签署正式的《北京市存量房买卖合同》。签订意向书当天,赵某向龚某支付了5万元定金。如果正式合同因一方原因无法签订,违约方应承担相应的责任。2010年4月15日,龚某拒绝与赵某签订正式合同,因为他想将自己的房子卖给别人。根据合同约定,赵某向北京市海淀区人民法院上地法院起诉龚某,要求龚某返还定金一倍的违约金。他的诉讼请求没有得到法院的支持。

律师的评论:

在本案中,赵的主张未得到法院支持的主要原因是,赵、龚设定的”定金”不是担保法意义上的”定金”。虽然存款和存款有很大的不同,但它们的法律效力却有很大的不同。如果协议明确为“定金”,可以适用定金罚则,保证主债权。当支付定金的一方违约时,定金无法收回,而当收到定金的一方违约时,定金应返还两次。但是,如果明确约定为“定金”,定金的违约金就不能适用,定金本身也不是一个法律术语。如果一方违约,支付定金的一方有权收回定金,接受定金的一方无需双倍返还,也不能起到担保债务的作用。

为了使当事人在订立存款合同时能够准确、合理地设定和适用存款准备金,真正发挥存款担保的作用,笔者将设定和适用存款准备金的注意事项总结如下:

1、应注意存款和存款的区别。如果当事人希望支付或接受一些钱作为债务的担保,他们应该明确同意“存款”而不是“存款”。根据《担保法》司法解释的规定:“如当事人支付留置款、担保款、保证金、合同款、保证金或定金等。但对定金的性质没有约定的,人民法院将不支持定金当事人的主张。”因此,当双方签订存款合同时,他们必须使用“存款”而不是“存款”,否则,他们将无法担保债务。

2.应该注意的是,定金是一种实际的合同。定金合同自定金实际交付之日起生效。如果双方只签订了定金合同,但没有交付定金,定金合同不生效,也不能担保债务。双方实际支付的定金数额超过或者少于定金合同约定的数额的,视为定金合同的变更,但对方提出异议并拒绝接受定金的,不视为定金合同的变更。3、应注意设定存款金额的上限。根据担保法的规定,定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的金额的20%,超出部分无效。因此,当事人在设定定金金额时,不应保证定金金额较高,而应依法设定定金金额不高于主合同金额的20%。

4、应注意存款适用的限制。定金罚则作为一种相对严厉的处罚措施,在任何情况下都不适用,必须满足一定的条件。《担保法司法解释》第120条规定,由于一方当事人迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的无法实现的,可以适用定金罚则。除非法律另有规定或双方另有约定。如果一方未能完全履行合同,则应按不履行部分与合同约定内容的比例收取定金。因此,除了合同定金、合同定金(发生在合同订立阶段)和取消定金(以定金的违约金作为合同终止的条件)之外,违约定金一般只有在合同目的无法实现的情况下才适用。如果轻微违约并没有使合同的目的不可能实现,则不能适用保证金的处罚。但是,法律另有规定或者当事人明确约定可以适用定金罚则的,应当依照法律规定或者当事人的约定

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